0887770231 / 0898669661      advslujeben@gmail.com; joana.lozanova@abv.bg
Facebook:





Вещно право
Вещното право урежда имуществените отношения между лицата по повод притежаването и използването на индивидуално определени вещи. Понятието за собственост е ключово за вещното право. Собствеността е право на едно лице да владее, да ползва и да се разпорежда с определена вещ, като същевременно всички останали се задължават да не му пречат.
 
Адвокатска кантора Хайдутов & Лозанова” предоставя правна помощ и съдействие по следните въпроси:
-                  Консултация при покупко-продажба на недвижими имоти, подготовка и проверка на необходимите документи, съдействие пред нотариус за изповядване на сделката;
-                  Консултация и съдействие при подготовката на необходимите документи за придобиване на недвижим имот въз основа на давностно владение, съдействие пред нотариус за изповядване на сделката;
-                  Подготовка на предварителни договори за покупко-продажба на имот;
-                  Съдействие при учредяване на право на строеж, право на ползване, право на надстрояване и пристрояване върху недвижими имоти, подготовка на необходимите документи, съдействие пред нотариус за изповядване на сделката;
-                  Извършване на проверка в Имотния регистър за наличие или липса на тежести върху недвижим имот;
-                  Вписване на тежести върху недвижимо имущество;
-                  Вписване на искови молби и издадени въз основа на последните съдебни решения/определения в Имотен регистър към Агенция по вписвания. Вписване на завещания, договори с предмет недвижими имоти, както и на всякакви актове подлежащи на вписване;
-                  Съдебна и извънсъдебна делба на имоти;
-                  Разпределение на ползването при съсобствена вещ;
-                  Разваляне на договори по съдебен ред;
-                  Предявяване на иск за изкупуване на идеални части от съсобствен недвижим имот по реда на чл.33., ал.2 от ГПК;
-                  Искове за защита на правото на собственост и нарушено владение – ревандикационен и негаторен иск, иск за определяне на граници между съседни недвижими имоти;
-                  Етажна собственост, общи части – защита при нарушения;
-          Договори за наем и защита на наемодателя/наемателя пред съд.

Консултации при закупуване на недвижим имот, които включват:

      ·                 проучване на имота;
       ·                  при нужда, водене на преговори;
       ·                  помощ при набавяне на необходимите за извършване на сделката документи;
       ·                  изготвяне на други правни документи, съпътстващи сделката – предварителен и окончателен договор, подготовка на нотариален акт;
      ·           помощ и консултиране при заплащане цената на имота – банкови гаранции, блокирани сметки и др.

Съдействие при учредяване на правото на строеж срещу обезщетение:

       ·                  договаряне на условията и параметрите на обезщетението;
       ·                  изготвяне на предварителен договор;
       ·                  подготовка на всички необходими документи и минаване на сделката пред нотариус;
      ·                  координиране на етапите на строителство и предаване на строителния обект с разрешение за ползване.

Съдействие при реализиране/продажаба на обектите в сградата:

       ·                  Изготвяне и сключване на предварителенни договори;
       ·                  Провеждане на преговори с купувачите и защита интересите на продавача;
       ·                  Предприемане на всички необходими действия по прехвърляне на имотите;
       ·                  Подготовка и оформяне на всички нужни за изповядване на сделката пред нотариус документи.

Консултации при управление на недвижими имоти:

       ·                  Изготвяне на договори за наем
      ·          Защита интереса на клиента при неизпълнение от страна на наемателя на задължения, произтичащи от договора за наем

Освен неограничено право на собственост, е възможно да съществуват и ограничени вещни права, каквото е правото на строеж (суперфиция), правото на ползване, различните видове сервитути (задължение на един имот да търпи дейността и използването на съседен имот – примерно за прокарване на водопровод). В някои случаи тези ограничени вещни права имат самостоятелен живот, а в други са обусловени от основното право на собственост. 

Наред с едноличната собственост е възможно да има и съсобственост между няколко лица, всяко от които притежава дялове в общата вещ. Класически пример за съсобственост е Етажната собственост в сграда с няколко самостоятелно обособени имота в нея или Съпружеската имуществена общност, която възниква при сключването на брак, или съсобствеността върху вещ, създадена с общия труд на няколко лица. При определени обстоятелства съсобствеността може да се прекрати чрез доброволна или съдебна делба.


Искът по чл.108 от Закона за собствеността (ЗС)
Искът  по чл. 108 от ЗС не е обвързано с преклузивен срок, а самото право на собственост не се погасява по давност. Целта на този иск е да защити Вашата собственост когато последната е отнета от друго лице. Пред съда следва да се  установи, че недвижимия имот е собственост на ищеца, като същият следва да го е придобил с договор за покупко-продажба, дарение, от административен акт, наследяване, делба, право на собственост върху земята, на която е построен имотът, придобивна давност и пр. Трябва също да се докаже от ищеца,че другата страна владее имота.
В случай, че сте ответник по такъв иск, следва да докажете, че не владеете имота или че владеете чуждия имот на някакво правно  основание /имате договор за наем, учредено вещно право на ползване и пр./ или че ищецът не е собственик на вещта.
Искът по чл.109 от Закона за собствеността (ЗС)
По силата на закона собственикът може да иска прекратяване на всяко неоснователно действие, което му пречи да упражнява своето право на собственост. С тези искове се защитава не само нарушено владение, но извършване и на други действия, които пречат на собственика. Нарушенията могат да имат различни форми.
Искът по чл.75 и чл.76 от Закона за собствеността (ЗС)
Искът по чл. 75 от ЗС дава право на защита срещу всяко нарушение на владението върху недвижим имот или на вещно право върху такъв имот, включително и сервитут, което е продължило непрекъснато повече от 6 месеца. Под нарушение на владението следва да се разбира всяко действие, с което е отстранена частично или изцяло властта върху вещта. Срокът за предявяване на иска по чл. 75 е шестмесечен от момента на нарушението, ако е еднократен акт или от последното нарушение при повтарящи се действия.
Искът по чл. 76 от ЗС урежда правото на владелеца или държателя да иска връщането на вещта от лице, което я е отнело чрез насилие или по скрит начин. Например някой сменя ключалката на вратата /ако живеете под наем/, извежда ви с насилие извън имота и пр.
Искът по чл.30, ал.3 от Закона за собствеността (ЗС)
Според чл. 30, ал. 3 ЗС „всеки съсобственик участва в ползите и тежестите на общата вещ съразмерно с частта си”. Това означава, че всеки един от съсобствениците има право да получава ползите от общата вещ съразмерно на своята идеална част-например ако апартамент е даден под наем, да получава част от наема, тъй като всеки един от съсобствениците може да отдаде общия имот под наем /до 3г./, без да се изисква съгласието на останалите съсобственици. Не се изисква писмена покана за заплащане на ползите, придобити от общата вещ, когато тези ползи се получават от един съсобственик изцяло или над неговите права. Съразмерната част от добива от общата вещ се дължи от момента получаването му и давностният срок, в който може да се претендира спрямо съсобственикът, който единствен получава доходи от вещта или над правата си, е пет годишен.
От друга страна, всеки съсобственик има задължението да понася съобразно с частта си и тежестите на общата вещ. Тежестите са например сметките за ток, вода, данъци и пр. Когато някой от съсобствениците не е изпълнил задълженията си в общата вещ, съобразно своята идеална част от нея и останалите съсобствениците са ги покрили за своя сметка, те имат право на иск срещу неизпълнилият задълженията си съсобственик.

Искът по чл.31, ал.1 от Закона за собствеността (ЗС)
Според чл. 31, ал. 1 ЗС „всеки съсобственик може да си служи с общата вещ съобразно нейното предназначение и по начин да не пречи на другите съсобственици да си служат с нея според правата им”. Ако един или няколко от съсобствениците започнат да използват лично цялата вещ за себе си, другите съсобственици имат право на обезщетение за ползата, от която са лишени, считано от деня на писменото поискване.Приложното поле на хипотезата на чл. 31, ал. 2 ЗС се отнася до случаите, при които съсобственикът лично си служи с вещта за задоволяване на собствени нужди или нужди на семейството си, както и ако просто е ограничил достъпът на останалите съсобственици до общата вещ, без да я ползва /например сменил е ключове на апартамента, но не живее в него/.Обезщетение се дължи от деня, в който е направено писменото искане за заплащане на обезщетение. Писмената покана може да бъде отправена по различен начин – с телеграма, писмо или нотариална покана, като за доказване факта на подаване на поканата могат да се ползват всички доказателствени средства, но факта на самата покана следва да бъде установен с писмени доказателства. Петгодишната погасителна давност за задължението за заплащане на обезщетение започва да тече от момента на отправянето на поканата.
Искът по чл.33, ал.2 от Закона за собствеността (ЗС)
Когато притежавате в съсобственост идеална част от недвижим имот, съсобственикът не може да я продаде на трето лице, преди да я предложи на останалите съсобственици за изкупуване при същите условия. Ако не изпълни това изискване, останалите съсобственици имат право да изкупят продадената идеална част, като встъпят на мястото на купувача в продажбеното правоотношение. Продаващият дела си съсобственик е свободен да избере на кого от другите съсобственици да предложи дела си най-напред. Условие за предявяване на иска за изкупуване е да не е изтекъл двумесечният преклузивен срок, установен в чл. 33, ал. 2, изр. 2 ЗС, за спазването на който съдът следи служебно.
Искът по чл.34, ал.1 от Закона за собствеността (ЗС)
Чл. 34 от ЗС урежда иска за делба на съсобствена вещ. Това право не се погасява по давност. В случай че е невъзможно да поделите имуществото си доброволно тогава следва да поискате това да стане чрез съда.


Изготвяне на нотариални актове и документи за изповядване на сделка
Предлагаме цялостно обслужване при изповядване на сделки с недвижими имоти. Това включва пълна проверка на имота за тежести, възбрани, вписани искови молби и прочие. Предлагаме снабдяване с всички необходими документи за изповядване на планираната от Вас сделка, включително снабдяване с кадастрални скици на имота, предеклариране на имота при наследяване, подаване на декларация по чл.14 от ЗМДТ, снабдяване с данъчна оценка и др.
Преди да изповядате сделка пред нотариус с предмет недвижим имот, следва да проверите кой е собственик на имота. Това става като извършите проверка в съответната служба по местонахождението на имота или в информационната система ИКАР. На второ място задължително следва да се снабдите с удостоверение за наличието или липсата на вещни тежести върху имота – ипотеки, възбрани, вписани искови молби, учредено право на ползване, наеми. Задължително условие за изповядване на сделката е да се представят кадастрални скици на имота или удостоверение от агенцията по картография и кадастър, че за имотът няма приета кадастрална карта. Следва да се снабдите и с данъчна оценка на имота, а ако сте наследници имотът да се предекларира.

Извършване на делба на недвижими имоти

Делбата на недвижимо имущество бива два вида - доброволна и съдебна такава.  Доброволната делба се сключва под формата на договор, който подлежи на нотариална заверка. Необходимите документи, с които следва да се снабдите или с които ще Ви снабдим ние са слените: смъртен акт (ако имотът е наследствен), удостоверение за наследници; документ, че делбените имоти са собственост на наследодателя (нотариален акт, договор /ако имотът е придобит с договор между общината или държавата/, съдебно решение, административен акт и др.), удостоверение за данъчната оценка на недвижимия имот, скица или удостоверение, че имотите са делими; утвърден архитектурен проект от главния архитект на общината, който следва да е изготвен от лицензиран архитект. Когато в делбата участват недееспособни или отсъстващи, се иска разрешение на районния съд. Задължително следва всички наследници  да участват в делбата в противен случай последната се явява нищожна. След заверката от нотариус, договорът за доброволна делба се вписва в съответната служба по вписванията.
Съдебната делба също се дели на два подвида. 
Съдебна спогодба-делба – договор с елемент на съдебен акт. Съдът одобрява делбата, след като извърши проверка за спазване на всички изисквания за нейната валидност. Такъв договор може да бъде унищожен в предвидените от закона случаи – например при измама. Ако липсва разбирателство между съсобствениците, се стига до съдебна процедура. Съдебна делба (е подробно уредена в нормите на ГПК). Съдебно дело за делба може да предизвика всеки от съсобствениците. Съдебната делба минава през две фази. Първата фаза е по нейното допускане. Ако съдът приеме, че тя е допустима, в решението трябва да се произнесе изрично между кои лица и за кои имоти ще се извърши, каква е частта на всеки. Следва втората фаза. При нея се извършва реалното и окончателно разделяне на имота или имотите, или пък възлагането на един и изравняването с пари за другите.

 







Вещно право


Меню

Начало
За нас
Контакти
Полезна информация

Често задавани въпроси
Как да ни откриете?

Контакти

България

гр. София, бул. ''Витоша'' №1А, партер, офис №16, e-mail: advslujeben@gmail.com; joana.lozanova@abv.bg

адв. Галин Хайдутов, тел.: 0887770231; адв. Йоана Лозанова, тел.: 0898669661

 

 

2020, Всички права запазени.